Rzecz o architekturze niekomercyjnej

Również na stronie Centrum Architektury i Wzornictwa w Łodzi

http://www.designcentre.pl/publikacje

Czy istnieje we współczesnym świecie pojęcie architektury niekomercyjnej? Jeżeli tak, to jakich obszarów dotyczy? Czy termin ten jest tworem dnia dzisiejszego, czy funkcjonował od zarania dziejów, tylko nie był zidentyfikowany? Architektura była i jest budowana z potrzeby przeciętnych ludzi i dla chwały wyobraźni wielkich twórców. To zapisana księga historycznych cywilizacji. Postrzegana jest jako kulturowy symbol i dzieło sztuki. To kalka postępu technologicznego i myśli inżynierskiej. Czy architektura niekomercyjna, stworzona z wyobraźni architekta, może być wybudowana i użytkowana z potrzeby, a nie dla zysku? W mojej ocenie tak. W poniższej pracy przybliżę szerzej to zagadnienie i postaram się udowodnić, że dzieje architektury budynków niekomercyjnych są prawie tak stare jak historia ludzkości.

W polskiej literaturze przedmiotu nie ma klarownej i jednoznacznej definicji architektury niekomercyjnej. Pojęcie to, choć teoretycznie jest proste, przy głębszym zastanowieniu budzi jednak wiele wątpliwości i wymaga wyjaśnienia.
W ogólnodostępnych zasobach znajduje się dobrze zidentyfikowana architektura komercyjna, a w dalszej konsekwencji nieruchomość komercyjna. W tym rozdziale zostanie podjęta próba zdefiniowania tego pojęcia na zasadzie negacji komercji. Wyjaśnienie tego zagadnienia należy rozpocząć od ustalenia definicji nieruchomości i jaki akt prawny ją reguluje. Kodeks Cywilny a konkretnie art. 46. § l, określa co jest nieruchomością: -„nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” 1

W polskim prawie można wyróżnić dwa rodzaje rzeczy: nieruchomości oraz rzeczy ruchome. Należy podkreślić, że prawodawca zdecydował się wyłącznie na zdefiniowanie pojęcia nieruchomości, co oznacza, że rzeczą ruchomą jest ta rzecz, która nie jest nieruchomością. W rodzimym ustawodawstwie istnieje pojęcie nieruchomości gruntowej i budynkowej. Podstawowym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa, która jest rozumiana jako część powierzchni ziemi będącą odrębnym przedmiotem własności. Wydzielenie nieruchomości oznacza wskazanie konkretnej działki ze skonkretyzowanymi granicami i z wyodrębnioną księgą wieczystą. Natomiast nieruchomość budynkowa – jest to budynek trwale związany z gruntem, który nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, tylko jest odrębnym przedmiotem własności. Definicja ta jest zawarta w art. 46 §1 oraz art. 235 §1 Kodeksu Cywilnego.2 Z nieruchomości budynkowej można również wydzielić nieruchomość lokalową, a zatem odrębny lokal. Prawodawca nie określił w żadnym obowiązującym akcie prawnym pojęcia lokalu, wychodząc z założenia, że pojęcie to jest dostatecznie dobrze rozumiane potocznie. Zatem izba lub zespół izb połączonych w pewną funkcjonalną całość są lokalem. Znamy dwa rodzaje lokali: lokal mieszkalny i inny.
Samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba (lub zespół izb) przeznaczona na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych . Do którego odsyła art. 2 pkt. 1,2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkamy, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, póź. 903). 3
Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali. 4 Warto tutaj odnotować pogląd ugruntowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego, że lokal mieszkamy nie traci swojego mieszkaniowego przeznaczenia, jeżeli jego część (np. izba) zostanie przeznaczona dla zaspokajania potrzeb innych niż mieszkaniowe 5. Podstawą wyodrębnienia lokalu z budynku jest założenie dla lokalu odrębnej księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu oraz zaświadczenie o tym, że lokal może stanowić samodzielne miejsce całorocznego przebywania osób fizycznych.

Podsumowując przytoczone wcześniej akty prawne, wiadome jest, że obowiązujące prawo zna podział rzeczy na nieruchomości i rzeczy ruchome oraz podział nieruchomości na nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe. Należy tutaj podkreślić, że dokonany przez ustawodawcę w Kodeksie Cywilnym podział nieruchomości na rodzaje, nie zabronił dokonywać podziałów na inne kategorie obiektów i pozostawił tę kwestię do rozstrzygnięcia praktyce i realiom. Podstawą dla tworzenia nowych podziałów powinny być istotne cechy tych nieruchomości, które kategoryzują je w sposób zasadniczy i pociągają za sobą konkretny skutek. Posiadając już wiedzę teoretyczną można podjąć się próby rozstrzygnięcia nurtującego nas zagadnienia, a mianowicie co jest nieruchomością niekomercyjną, a w konsekwencji architekturą niekomercyjną. Skoro nie ma definicji ustawowej należy sięgnąć do źródeł objaśniających potoczne znaczenie słowa – „niekomercyjny. W „Popularnym słowniku języka polskiego” PWN z 2003 roku nie ma takiego hasła, ale jest słowo „komercyjny”, i znaczy tyle, co przynoszący dochód, handlowy, kupiecki. 6 Nadal nie można określić w sposób jednoznaczny jak wygląda podział nieruchomości na komercyjne i niekomercyjne.

W mojej ocenie ten charakter nieruchomości może się wielokrotnie zmienić. Nieruchomości niekomercyjne mogą w okresie swojego życia stawać się komercyjnymi i odwrotnie. Na przykład nieruchomości szpitalne lub oświatowe mogą po komercjalizacji służyć działalności komercyjnej. Świadomość powyższych faktów skłoniła mnie do nieco odmiennego, od przytoczonego na wstępie, zdefiniowania pojęcia „nieruchomości niekomercyjnej” Proponuję, aby pod pojęciem nieruchomości niekomercyjnej rozumieć taką nieruchomość, która została nabyta lub wybudowana i jest użytkowana z innym zamiarem niż przynoszenie korzyści materialnych i niematerialnych właścicielowi, czyli bez zamiaru osiągnięcia zysku. Niekomercyjne będą więc obiekty kościelne utrzymywane przez wiernych, ale już nie cmentarze oraz budynki kościelne wykorzystywane na cele niepublicznej edukacji czy biura, z zamiarem przyniesienia korzyści stronie wynajmującej. Za niekomercyjne uznać należy także nieruchomości szpitali, szkół i uczelni publicznych a także utrzymywane przez samorządy sale gimnastyczne i obiekty sportowe, służące do rekreacji i wypoczynku lokalnej społeczności. Jednakże nie będą już takimi nieruchomościami, te w których sport i rekreacja są przedmiotem działalności gospodarczej.
Dla dewelopera wznoszącego budynek mieszkalny istotne znaczenie ma zysk, jaki on osiągnie w wyniku sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych. Można więc traktować, że na pewnym etapie swojego życia nieruchomość mieszkaniowa będzie także nieruchomością komercyjną. Jednak już nabyte od dewelopera lokale mieszkalne będą dla części nabywców służyły zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem z punktu widzenia dewelopera lokal mieszkamy będzie miał charakter komercyjny natomiast dla najemcy będzie to lokal niekomercyjny.
Przykładowo hotel przyszpitalny, pozwalający mieszkać w nim rodzicom w okresie szpitalnej opieki nad dzieckiem, wybudowany z zamiarem pomocy dzieciom i rodzicom, a nie dla osiągania zysku, na pewno jest nieruchomości niekomercyjną.

Podsumowanie
Architektura niekomercyjna to obiekt budowlany, mieszkalny lub grupa obiektów, które zostały wybudowane lub nabyte i są użytkowane z innym zamiarem niż przynoszenie korzyści właścicielom, czyli bez zamiaru osiągnięcia zysku i służą do zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Agnieszka Bielawska-Januszkiewicz

*1. Art.46. § l ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2014 r. Nr O, póz. 121)
*2. ibidem
*3. Art. 2 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, póz. 903, z 2004 r. Nr 141, póz. 1492).
*4. Art. 2 ust. 1,2,3 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Teks jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 119, póz. 1116, z 2004 r. Nr 19, póz. 177, Nr 63, póz. 591, z 2005 r. Nr 72, póz. 643, Nr 122, póz. 1024, Nr 167, póz. 1398, Nr 260, póz. 2184, z 2006 r. Nr 165, póz. 1180, z 2007 r. Nr 125, póz. 873, z 2008 r. Nr 235, póz. 1617, z 2009 r. Nr 65, póz. 545, Nr 117, póz. 988, Nr 202, póz. 1550, Nr 223, póz. 1779, z 2010 r. Nr 207, póz. 1373, z 2011 r. Nr 201, póz. 1180, z 2012 r. póz. 201, 888,989, z 2013 r. póz. 814
*5. Wyrok SN Izby Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych z 7.3.2003 r. (HI RN 29/2002), Gazeta Prawna Nr 49/2003, s. 3.
*6. „Popularny słownik języka polskiego” Wydawnictwa naukowego PWN z 2003 r; str.346.